Bundesgerichtshof stärkt Rechte der Mieter auf Untervermietung

Der BGH hat mit aktuellem Urteil vom 11.06.2014 (Az.: VIII ZR 349/13) klargestellt, dass Mieter eine Wohnung aus berechtigten Interessen untervermieten können. Der Vermieter kann sich bei Verweigerung seiner Zustimmung hierzu im Einzelfall sogar schadenersatzpflichtig machen.

Herr Rechtsanwalt Hegewald, worum geht es genau in dem aktuellen Urteil des BGH?
Ein Hamburger Ehepaar konnte aus beruflichen Gründen die Mietwohnung zeitweilig nicht nutzen. Das Ehepaar beabsichtigte, die Wohnung daher für die Dauer eines Auslandaufenthalts unterzuvermieten und erst anschließend wieder selbst zu nutzen. Der Vermieter verweigerte dies und zog durch die Instanzen bis nach Karlsruhe.

Nachdem die Wohnung wegen der verzögerten Genehmigung ein knappes Jahr lang nicht untervermietet werden konnte, verlangten die Kläger hierfür Schadenersatz in Höhe von ca. 7.500,00 €. Die Vorinstanzen gaben den Klägern Recht, wogegen der Vermieter letztlich Revision beim Bundesgerichtshof einlegte.

Der BGH hat allerdings die Revision des Vermieters zurückgewiesen und entschieden, dass die Untervermietung jedenfalls hier zu Unrecht verweigert wurde und der Schadensersatz an die Mieter zu leisten ist, da die unrechtmäßige Verweigerung der Genehmigung durch den Vermieter eine Verletzung der Mietvertrags darstellt.

Womit hat der BGH seine Entscheidung zugunsten der Mieter begründet?
Nach Auffassung des BGH folgt insbesondere aus der auf dem Arbeitsmarkt abverlangten Mobilität und Flexibilität ein Recht des Mieters auf Genehmigung der Untervermietung im Sinn der §§ 540, 553 BGB. Demzufolge sei ein berechtigtes Interesse der Mieter an der Untervermietung gegeben und der Vermieter aufgrund der Verweigerung der Genehmigung zum Ersatz der entgangenen Mieteinnahmen verpflichtet.

Grundsätzlich ist die Untervermietung unzulässig. Es bedarf also einer entsprechenden Erlaubnis durch den Vermieter. § 553 BGB sieht vor, dass ein Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Die vollständige Untervermietung einer Wohnung ist in § 540 BGB geregelt. Hier wird dem Mieter bei Ablehnung einer Untervermietung lediglich das Recht auf außerordentliche Kündigung eingeräumt.

Voraussetzung ist jeweils ein berechtigtes Interesse des Mieters, welches aber erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist, da es ansonsten im Mietvertrag schon hätte berücksichtigt werden können. Insbesondere berufsbedingte und befristete und bei Vertragsschluss noch nicht absehbare Auslandaufenthalte seien hierfür ausreichend Grund, befanden nunmehr auch die Karlsruher Richter.

Was haben Vermieter und Mieter zu beachten?
Der Vermieter kann sich für Fälle aus der Vergangenheit nicht auf einen Rechtsirrtum berufen. Das Risiko der Verweigerung einer Untermietgenehmigung trägt – insbesondere künftig - stets der Vermieter und hat damit auch das Risiko einer Falschbeurteilung in Form des entstehenden Mietausfalls zu tragen.

Aber auch der Mieter sollte sich vor Veranlassung einer Untervermietung eingehend mit der Rechtslage auseinandersetzen und eine Genehmigung des Vermieters einholen, da sich dieser im Einzelfall gegen den unbefugten Gebrauch der Mietsache durch einen Dritten mit Kündigung oder Unterlassungsklage wehren und ggf. sogar eine höhere Miete für die Dauer der Untervermietung verlangen kann.

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